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その不動産の価値を正しく知るためにおこなうのが「査定」です。
ただ、査定価格イコール成約価格ではないのです。ん？じゃあ査定って何なんだろう？
なんだかよく判らなくなってきましたね。
しかしながら、査定を正しく理解することが売却においての、とても重要なポイントです。不透明性が高いといわれる不動産業界ですが、そのなかでも特によく判らない部分が査定ではないかと思います。
少しばかり説明が長くなりますが、査定を正しく理解することは、売却を正しく成功させるとても重要なポイントなので頑張って読んでみてください。

まず、不動産には４つの価格があります。
具体的にこの４つを挙げてみると
●　公示価格　（国土交通省）
　●　相続税評価額　（国税庁）　　路線価格ともいわれます。
　●　固定資産税評価額　（市町村の税務課）
　●　時価　（実際に売れる価格）　実勢価格ともいわれます。

上記の３つは税金徴収などのために、公的機関が定めた価格です。
そして査定とは、時価（実勢価格）が果たしていくらなのかを知るためにおこなうものです。
たとえば、固定資産税評価額がそのまま（時価）実勢価格であるならば査定なんかする必要はなく、話は簡単なのですが、時価がいくらかというのはそう単純に判るものではありません。

よくお客様から、「路線価がいくらだから、これが査定価格ですよ。」　との説明を受けた。
なんて話を耳にします。
たしかに路線価は公的機関が定めた公的な価格ですし、お上が決めた公的価格がそうならばと、なんとなく信用してしますよね。しかし、そのまま信用していいんでしょうか？
少なくとも私にとっては大きな疑問です。

とはいえ、実際に土地などを査定する場合、路線価を参考に査定価格を算出することもありますから、公的価格と時価価格について、まったく関連性が無い訳でもありません。
（その理由は後述します。）
しかし、それでも厳密にいうならば、やはり路線価などの公的価格と時価価格とは、次元の異なるものです。何故ならば、時価（実勢価格）とは常に変動し、また、この世にふたつと同じものの無いのが不動産であり、個々に違う要素によって価格も大きく変動するからです。

路線価（公的価格）と時価とが異なる理由

たとえば同じ道路（同じ路線価格）に面した２件並びの住宅があり、この２件は、建築年数も建坪も建物のグレードも建築会社も、そして土地の面積もまったく同じだとする。

この場合、時価も同じになるかどうか？答えはもちろんＮＯです。
違ってくる理由は、いくらでもありますが、たとえば、

　●　日当たりや通風の違い
　●　眺望の違い
　●　駐車出来る台数の違い
　　　（１台と２台では土地面積が同じでも時価には差が出てきます）
　●　間取りの良し悪し
　●　建物の外観（たとえば、洋風住宅と和風住宅など）
　●　道路に面する間口や角地などの違い
　●　事件や事故などがあったなどの過去の履歴
　●　室内のインテリアから受ける雰囲気の違い
　●　売却のタイミングの違い
　●　清掃などの手入れの違い
　●　隣家や隣地の利用状況によって生まれる環境の違い

この様に、実に様々な理由で変動するものが、時価と呼ばれるものです。
決して路線価格（公的価格）だけで、正しい査定価格が導かれることはありません。

簡易査定

これは現地調査や役所関係の調査を簡略し、お客様からのヒアリングと現在手元にある限りの資料でもって算定する査定です。

当然、周囲の環境や建物の手入れ具合、権利関係や法務関係の情報などが正確に把握出来ない状況での判断となりますので、非常におおまかでアバウトな査定となります。

本格査定

簡易査定と違い、現地調査や法務権利関係の調査をおこないます。
当然、簡易査定と違って、より正確な査定が導きだされます。

そして、査定価格を導き出す為の方法（評価方法）について説明します。
評価方法には、次の３通りがあります。

『比較事例法』

市場性からの視点で算出する方法です。
査定する物件の「近隣」で「最近」実際に売れた物件を基に、その成約物件と査定物件のあらゆる条件を比較検討しながら査定価格を算定します。
『あの物件がいくらで売れたなら、この条件の物件は、いくらで買う人がいるであろう』という評価法です。

『収益還元法』

収益性からの視点で算出する方法です。
不動産を収益を生む資産として捉え、
『いくらの収益を生み出すから、これだけの価値となる』
という評価法です。

『原価法』（積算価格）

作られた費用からの視点で算出する方法です。
判りやすくクルマでたとえると、
『新車の購入価格から、使用や年数の経過にともなう性能の低下分を差し引く』
という評価法です。
またその際には、時代と共に技術は進歩し、優れた機能が付加されていきますので、あくまでも当時いくらかかったということではなく、現在の機能や価格を基準に評価額を導き出します。

そして、不動産の査定をおこなう場合は、これらの評価法のどれか一通りの評価法のみ選択し、査定価格を算定するということでなく、ひとつの物件でも全ての評価法を用いたうえで総合的に判断し、査定金額を最終的に決定します。あらゆる観点から総合的に考察し、導き出すものが本来あるべき査定方法です。

上記で査定の方法について説明しましたが、全ての不動産会社がこれらの方法を用いて査定している訳ではありません。
査定の実態においては、査定をする営業マンの気分や感覚だけを拠りどころに、査定をしている会社も決して少なくはありません。

　「大体、感覚的にこんなもんかな〜。路線価も調べてみたけどやっぱりこんなもんですね。」

驚かれるかも知れませんが、こんな感じの査定？がまかり通っているのが現実です。

営業マンの感覚だけで決まる査定？は果たして査定といえるのか？

このような算定方法ですと、会社どころか、個々の営業マンの特性や性格によっても査定金額は変わってくることになります。
これでも売れるんじゃないのかな〜と思う楽観主義者は査定金額を高く出し、これでホントに売れるのかなあ〜と思う悲観主義者が出す査定金額は低くなります。要は個人の感覚だけを拠りどころに査定をしている場合が多いのです。

ただ、それが全て悪いという訳ではありません。長年培ってきた経験からくるプロの感覚というのは、不動産取引に限ったことではありませんが決して軽視出来ないものです。ただ、それだけだと個人の好き嫌いの感覚などといった非常にあやふやなものによって査定価格が上下してしまうことになることも、また事実です。

不動産は中古車などと違い、この世に同じものが２つとありません。そのため絶対的な評価となる指標が無いため、査定価格に対する考え方が不動産会社や個々の営業マンによって違うのです。
自分のところで売却依頼を受けたいが為に、実際の評価は告げず、とりあえずどこよりも高くなるようにと根拠なき査定価格を報告するケースや、逆にすぐに売却したいがために相場より随分と安い価格を報告するという酷いケースもあります。

査定額の高低でなく、その根拠を見極めるべし

じゃあ、一体何を信じればいいの？ってことになりますが、大切なのは、その査定の根拠が何処にあるのかを、きちんと売主ご自身が見極めることです。
査定金額が高い安いだけでなく、ご自身が納得出来る根拠を提示してくれているかどうか、この見極めがより良い売却を成功させるための非常に重要なポイントです。