不動産の税金
不動産に関する税金は種類が多く、あらゆる要素で変化するため、大変複雑でわかりにくいものです。
また、個別にご相談いただき、内容をきちんと確認し把握しない限り、おおまかにすらお答えすることの出来ない項目です。
そのため、ここでは基本となる考え方と、一般的によくある項目について、噛み砕いてご説明しています。
具体的には、勝手に判断を下さず個別にご相談くださいませ。
不動産を売却（譲渡）したとき、かかってくる税金は「所得税」と「住民税」です。
そして、この譲渡所得税・住民税は、その不動産売却によって「譲渡利益」が発生した場合にかかります。
不動産の譲渡利益と税金は次の式で求めます。
■ 売買金額ー（所得費＋譲渡費用）＝譲渡利益
■ 譲渡利益×税率＝税金（所得税・住民税）
よく勘違いされてらっしゃる方が多いのですが、税金が発生するかどうかは、売買金額の高い安いで決まるものではありません。譲渡利益が発生しない限り、売買に伴なう税金は発生しません。。
譲渡利益とは、簡単に判りやすく言うならば、買ったときと売ったときの差額の事です。（実際はもっと複雑に計算します。）このとき譲渡利益が発生していれば、その利益分に対して税金が発生します。
ですから、利益が発生しなければ、たとえそれが10億で売ろうとも税金は発生しません。また逆に、売却（譲渡）損が出た場合には、所得税・住民税の軽減や還付が受けられる場合もあります。
そして、売却しようとしている不動産がマイホーム（所有者が主な住居として実際に居住している不動産）であるなら「3000万円特別控除」の適用が受けられますので、利益が3000万円（売買金額ではありません。利益です。）以内なら税金は発生しません。
ただ、この3000万円控除の特例が使える要件である、マイホーム認定されるためには、総合的な判断が必要となります。また、買い替えでの売却の場合「ローン控除」などの制度と併用出来ないケースもありますので、どちらが得か安易に判断せず、まずはご相談ください。
次に、売却不動産がマイホームでない場合や、利益が3000万円を超えてくる場合の説明です。
譲渡利益が発生した場合ですが、この利益に対してかかってくる税率は所有期間などによって、大きく変わってきます。したがい、売却のタイミングや時期をきちんと見極めないと、税率の違いのせいで、手取り額が大きく変わってくるといった事が起こりますので、くれぐれも注意が必要です。
その意味でも、そういったアドバイスを事前にきちんとしてくれる不動産会社に相談することが大変重要となってきます。
また、昔から所有していて取得費が判らない場合、所得費と認められる範囲、建物の減価償却費についての取り扱いや考え方、所有期間による税率やお買い換えの場合など、ご不明な点がありましたら、お気軽にご相談ください。
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